부동산 임대차 계약 시 경매가 진행될 경우, 배당 순위를 이해하는 것은 매우 중요합니다.
본 글에서는 주어진 사례를 통해 임대차 경매에서 어떻게 배당이 이루어지는지와 낙찰자가 임차인에게 미배당으로 인수할 금액이 있는지를 알아보겠습니다.
💡 사례 배경과 상황
주어진 상황은 다음과 같습니다:
• 2019년 5월 1일: 임차인 전입 및 확정일자 설정 (전세금 115,000,000원)
• 2020년 2월 10일: 근저당 60,000,000원 설정
• 2020년 10월 11일: 당해세(국세) 920,000원
• 2021년 5월 2일: 전세금 50,000,000원 추가, 확정일자 설정 (총 전세금 165,000,000원)
• 2023년 7월 ~ 2024년 6월: 당해세(지방세) 320,000원
• 2024년 4월 4일: 경매 신청 (임차권자 강제경매)
• 2024년 12월 20일: 부동산 낙찰 (낙찰가 118,400,000원)
• 2025년 1월 5일: 잔금 납부
• 경매비용: 2,600,000원
💡 배당 순위
노무현재정법에 따라 배당은 다음 순서대로 진행됩니다:
1.경매절차비용 우선 배당
2.국세 및 지방세 등 법정우선채권
3.확정일자를 받은 임차인의 보증금
4.근저당권 등 일반 담보채권
📌 1.경매절차비용
먼저 경매비용 2,600,000원이 배당됩니다.
📌 2.법정 우선채권(국세, 지방세)
• 국세 920,000원
• 지방세 320,000원
법정 우선채권은 총 1,240,000원으로, 그다음 순위에 따라 배당됩니다.
📌 3.임차인의 보증금
임차인은 전입일자 및 확정일자를 기반으로 한 우선순위 채권자로서 전세금 165,000,000원에 대해 배당받을 권리가 있습니다.
📌 4.근저당권
근저당권 금액은 60,000,000원이지만, 낙찰금액으로 모든 채권을 충족할 수 없는 경우 뒤늦게 배당순위에 포함됩니다.
💡 배당 계산
낙찰가 118,400,000원에서 경매비용과 법정 우선채권을 차감하여, 임차인에게 인정되는 금액을 계산합니다.
1.총 낙찰가: 118,400,000원
2.• 경매비용: 2,600,000원
3.• 법정 우선채권: 1,240,000원
4.= 잔여 배당가: 114,560,000원
임차인은 이 잔여 배당가에서 우선적으로 114,560,000원을 배당받게 됩니다.
하지만 최초 전세금과 추가 전세금 합계 165,000,000원을 모두 배당받지 못하여, 추가 금액 50,440,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.
따라서 낙찰자는 50,440,000원을 임차인에게 대항할 의무가 남게 됩니다.
💡 결론
• 미배당 금액: 50,440,000원
• 낙찰자는 이 금액을 임차인에게 인수해야 합니다.
임대차에 확정일자 설정이 왜 중요한지를 잘 보여주는 사례입니다.
임대차 계약 시 법적 절차에 따라 확정일자를 받는 것이 경매 시 중요한 보호장치가 되는 이유입니다.
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