서울시 동작구에 소재한 각각 다른 평형의 아파트 두 채를 소유하고 있는 경우, 특히 1가구 2주택 상태에서의 세금과 부동산 전략에 대해 고민하는 것은 매우 중요합니다.
두 채의 매입 시기 및 가격을 고려하여, 각각의 아파트를 매각하거나 증여할 때 어떤 세금이 발생할 수 있는지 알아보겠습니다.
💡 1가구 2주택 관련 세금 적용
2025년 5월 31일까지 기존 주택을 매각하지 못할 경우, 다주택자에 대한 중과세가 적용될 수 있습니다.
다주택자의 경우 양도소득세 중과는 보통 기본세율(6%~45%)에 추가로 20%~30%포인트가 더해집니다.
이는 주택 수 및 보유기간에 따라 다르며, 최대 75%까지의 세율이 적용될 수 있습니다.
따라서 가장 좋은 방법은 2025년 이전에 매각하여 중과세를 피하는 것입니다.
💡 자녀에게 아파트 매각 시 문제점
기존 주택을 자녀에게 매각하고, 부모가 같은 주택에 전세로 거주하려는 경우 몇 가지 문제점이 발생할 수 있습니다.
1.시가와의 차이: 부모가 자녀에게 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 집을 매각할 경우, 국세청에서는 이를 증여로 간주하여 증여세를 부과할 수 있습니다.
2.은행 대출 이전: 대출을 자녀에게 이전해야 하므로 금융기관과의 협의가 필요합니다.
자녀의 신용상태에 따라 대출 승인이 나지 않을 수도 있습니다.
3.세금 문제: 아들에게 주택을 증여하는 경우 증여세가 발생합니다.
증여세는 기본 공제 5천만 원을 제외한 금액에 대해 세율이 적용됩니다.
증여세율은 금액에 따라 10%에서 최대 50%까지 적용될 수 있습니다.
💡 군 입대 중인 아들에게 증여 시 세금 문제
군 입대 중인 아들에게 아파트를 증여하는 경우, 증여세 이외에도 군인이라는 특수한 상황이 고려되어야 합니다.
군인의 월급 및 현재 소득 상황에 따라 증여 후 유지비용 등을 고려해야 합니다.
아들이 전역 후 즉시 주택을 활용할 계획이 아니라면 재정적 부담이 될 수 있습니다.
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